L3. 부동산 사이클과 시장 지표
부동산 사이클과 시장 지표
지금은 어느 단계일까?
"지금 집을 사도 될까요?" 가장 많이 받는 질문입니다. 이 질문에 답하려면 현재 시장이 어느 사이클에 있는지 파악해야 합니다. 부동산 시장도 주식시장처럼 상승과 하락을 반복합니다.
"부동산 시장은 반복된다. 다만 시기와 강도가 다를 뿐이다."
이 강의에서는 부동산 사이클의 4단계와 시장을 읽는 핵심 지표들을 알아봅니다.
1. 부동산 사이클의 4단계
부동산 시장은 회복 → 확장 → 후퇴 → 침체의 사이클을 반복합니다.
부동산 사이클 네비게이터
각 국면을 클릭하여 특성과 투자 전략을 확인하세요
사이클
사이클의 각 국면을 클릭하여 특성과 전략을 확인하세요
📌 핵심: 부동산 사이클은 회복 → 확장 → 후퇴 → 침체를 반복합니다. 현재 시장이 어느 국면인지 파악하는 것이 투자의 첫걸음입니다.
각 단계의 특징
회복기 (Recovery)
바닥을 확인하고 반등
확장기 (Expansion)
본격적인 상승장
후퇴기 (Downturn)
상승세 꺾임
침체기 (Recession)
본격적인 하락장
- ▸회복기 (2015-2016):
- ▸박근혜 정부 규제 완화
- ▸저금리 기조
- ▸전세가 상승 → 매매가 상승 전환
- ▸확장기 (2017-2021):
- ▸문재인 정부 규제 강화에도 상승 지속
- ▸코로나 이후 초저금리로 폭등
- ▸2021년 역대 최고가 경신
- ▸후퇴기 (2022):
- ▸기준금리 급등 (0.5% → 3.5%)
- ▸거래량 70% 급감
- ▸가격 조정 시작
- ▸침체기 (2023-2024):
- ▸가격 15-20% 조정
- ▸역전세, 전세사기 이슈
- ▸일부 지역 바닥 신호
2. 핵심 시장 지표
시장을 읽기 위해 알아야 할 핵심 지표들입니다.
KB부동산 시세
KB부동산은 가장 널리 사용되는 부동산 시세 정보입니다.
KB시세
표준화된 시세
매매가격지수
가격 변동 추적
KB부동산 리브온 (liiv.kb.co.kr):
- ▸확인 가능한 정보:
- ▸아파트 시세 (상위/하위 평균)
- ▸매매가격지수, 전세가격지수
- ▸매매수급지수 (100 이상 = 매수 우위)
- ▸전세가율 (전세가/매매가)
활용 팁: 1. 관심 단지의 시세 추이 확인 2. 지역별 가격지수 비교 3. 매수/매도 타이밍 판단 4. 대출 한도 예상
실거래가
실거래가는 실제 거래된 가격입니다. 가장 신뢰할 수 있는 가격 정보입니다.
실거래가 공개시스템
조회 정보
공개 시점
주의점
실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr):
조회 단계: 1. 지역 선택 (시/도 → 구/군 → 동) 2. 아파트명 검색 3. 기간 설정 (최근 1년 권장) 4. 거래 내역 확인
- ▸확인 포인트:
- ▸최근 거래가 (지금 시세)
- ▸거래량 추이 (시장 활성화 정도)
- ▸동일 평형 가격 비교
- ▸직전 거래 대비 상승/하락
팁: 호가(매물 가격)와 실거래가 차이가 크면 시장이 냉각된 것입니다.
전세가율
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 시장 상황을 판단하는 핵심 지표입니다.
전세가율 높음 (70%+)
매수 유리
전세가율 낮음 (50%↓)
관망 신호
서울 아파트 전세가율 변화:
- ▸2016년 (회복기):
- ▸전세가율: 70-75%
- ▸전세가 상승 → 갭투자 활발
- ▸2021년 (확장기 정점):
- ▸전세가율: 50-55%
- ▸매매가 급등으로 갭 확대
- ▸전세는 정체
- ▸2023년 (침체기):
- ▸전세가율: 65-70%
- ▸매매가 하락으로 갭 축소
- ▸역전세 우려
해석: 전세가율이 높아지면 → 매매 전환 수요 증가 → 가격 상승 가능성 전세가율이 낮아지면 → 갭 부담 → 매매 수요 감소
3. 매매수급지수
매매수급지수는 KB부동산에서 발표하는 수요/공급 균형 지표입니다.
120 이상
100-120
100
80-100
80 미만
서울 아파트 매매수급지수:
- ▸2021년 5월: 158.2 (역대 최고)
- ▸2022년 6월: 98.5 (균형 붕괴)
- ▸2022년 12월: 68.3 (극심한 침체)
- ▸2023년 8월: 82.4 (침체 지속)
- ▸2024년 3월: 95.6 (회복 조짐)
해석: 매수세가 완전히 실종된 2022년 말부터 가격이 본격 하락했습니다. 100 이상 회복 여부가 시장 반등의 시그널입니다.
4. 기타 중요 지표
미분양
미분양은 분양 후 팔리지 않은 물량입니다. 공급 과잉의 신호입니다.
미분양 증가
공급 과잉 신호
미분양 감소
수요 회복 신호
입주 물량
입주 물량은 신규 아파트 입주 예정 수량입니다. 향후 2~3년의 공급을 예측합니다.
서울 연간 입주 물량:
- ▸2016년: 4.2만 호 → 이후 가격 상승
- ▸2019년: 2.3만 호 → 공급 부족으로 폭등
- ▸2023년: 3.8만 호 → 조정기 물량
- ▸2025년: 5.5만 호 (예상) → 공급 압박
- ▸원칙:
- ▸입주 물량 적음 → 공급 부족 → 상승 압력
- ▸입주 물량 많음 → 공급 과잉 → 하락 압력
주의: 입주 물량은 2~3년 전 분양 물량에 따라 결정됩니다. 미래 공급을 예측할 수 있습니다.
거래량
거래량은 실제 매매 거래 건수입니다. 시장 활력의 척도입니다.
거래량 증가 + 가격 상승
거래량 감소 + 가격 유지
거래량 급감 + 가격 하락
거래량 증가 + 가격 유지
5. 현재 시장 판단하기
체크리스트
현재 시장 상황을 판단하기 위한 체크리스트입니다.
매매수급지수
전세가율
거래량
미분양
금리
2024년 상반기 주요 지표 (서울 기준):
- ▸매매수급지수: 95~100 (균형 근접)
- ▸전세가율: 65-68% (상승 중)
- ▸거래량: 전년 대비 +30% (회복)
- ▸미분양: 감소 추세
- ▸금리: 인하 기대
종합 진단: 침체기를 지나 회복기 초입으로 판단. 다만 지역별 차별화가 심해 일률적 판단 어려움. 서울 강남권 먼저 회복, 외곽은 여전히 침체.
주의: 이는 교육 목적의 분석이며, 투자 조언이 아닙니다.
6. 지표 확인 사이트
KB부동산 리브온
국토부 실거래가
부동산114
아실
호갱노노
핵심 용어 정리
부동산 사이클
회복 → 확장 → 후퇴 → 침체를 반복하는 시장 흐름
전세가율
매매가 대비 전세가 비율. 높으면 매수 유리
매매수급지수
수요/공급 균형 지표. 100 이상이면 매수 우위
실거래가
실제 거래된 가격. 가장 신뢰할 수 있는 가격 정보
KB시세
KB부동산에서 산출하는 표준화된 시세
미분양
분양 후 팔리지 않은 물량. 공급 과잉 지표
정리하며
오늘 배운 핵심
-
부동산 사이클: 회복 → 확장 → 후퇴 → 침체의 4단계를 반복
-
핵심 지표들: KB시세, 실거래가, 전세가율, 매매수급지수, 미분양
-
전세가율: 높으면 매수 유리, 낮으면 관망
-
매매수급지수: 100 이상이면 상승장, 미만이면 하락장
-
거래량: 시장 활력의 척도. 거래 절벽은 침체 신호
다음 강의 예고
L4. 아파트 청약 완벽 가이드
- 청약통장의 종류와 가입
- 가점제 vs 추첨제
- 특별공급 자격
- 청약 전략과 당첨 확률 높이기
내 집 마련의 첫 관문, 청약 제도를 완벽하게 이해합니다.
연계 학습 추천
관련 용어
관련 강의
- L1. 부동산 시장의 구조
- L2. 부동산 가격은 어떻게 결정되는가
- L4. 아파트 청약 완벽 가이드
생각해보기
-
현재 당신이 사는 지역은 사이클의 어느 단계에 있다고 생각하나요?
-
전세가율이 높아지고 있다면 어떤 의미일까요? 어떻게 활용할 수 있을까요?
-
거래량이 증가하면서 가격은 제자리라면, 시장은 어떤 상황일까요?
-
부동산 투자를 고려한다면, 어떤 지표들을 주기적으로 확인하시겠습니까?