L4. 아파트 청약 완벽 가이드
📌 이 강의는 투자 상품을 깊이 이해하기 위한 심화 개념을 다룹니다.
아파트 청약 완벽 가이드
내 집 마련의 첫 관문
청약은 새 아파트를 분양가에 살 수 있는 기회입니다. 주변 시세보다 저렴하게 집을 마련할 수 있어 많은 사람들이 도전합니다. 하지만 청약 제도는 복잡하고 자주 바뀝니다.
"청약은 로또가 아니다. 전략이다." - 부동산 격언
이 강의에서는 청약의 기본부터 전략까지, 알아야 할 모든 것을 정리합니다.
1. 청약통장의 이해
청약통장이란?
청약통장은 아파트 분양에 신청하기 위해 필수로 가입해야 하는 저축 상품입니다.
주택청약종합저축
현재 유일한 청약통장
청약저축/예금/부금
과거 통장 (신규 가입 불가)
청약통장 가입 조건
가입 자격
가입 가능 수
월 납입금
금리
가입 은행
- ▸일찍 가입할수록 유리:
- ▸가입 기간이 가점에 반영됨 (최대 17점)
- ▸미성년자도 가입 가능
- ▸만 19세 이후 청약 자격 발생
- ▸월 납입금 전략:
- ▸국민주택: 매월 10만원씩 납입이 유리 (순위 산정)
- ▸민영주택: 총 납입액 중요 (예치금 기준)
- ▸예치금 기준 (수도권 민영주택):
- ▸전용 85m² 이하: 300만원
- ▸전용 102m² 이하: 600만원
- ▸전용 135m² 이하: 1,000만원
- ▸전용 135m² 초과: 1,500만원
2. 청약 자격 조건
1순위 자격
청약에서 1순위가 되어야 당첨 확률이 높습니다.
가입 기간
예치금
세대주
주택 소유
청약 제한 (재당첨 제한)
투기과열지구
10년 제한
조정대상지역
7년 제한
무주택 세대 구성원의 범위:
- ▸세대주 + 같은 세대에 속한:
- ▸배우자
- ▸직계존속 (부모)
- ▸직계비속 (자녀)
- ▸배우자의 직계존속
- ▸중요:
- ▸세대 분리해도 배우자는 동일 세대로 간주
- ▸부모가 주택 소유 시, 부모와 세대 분리하면 무주택 인정
- ▸분양권, 입주권도 주택 소유로 간주
예시: A씨(30세, 무주택)가 주택 소유 부모와 함께 살면 → 유주택 A씨가 독립하여 세대 분리하면 → 무주택
3. 가점제 vs 추첨제
민영주택 청약은 가점제와 추첨제로 나뉩니다.
가점제
무주택 기간
최대 32점
부양가족 수
최대 35점
청약통장 기간
최대 17점
당신의 청약 가점은?
청약 가점 계산기
조건을 입력하고 청약 가점을 확인하세요
만 30세부터 무주택 기간 인정 (이전은 0점)
배우자, 직계존비속 (3년 이상 등재 필요)
주택청약종합저축, 청약저축 등
세대주 청약 가능 (조건 충족)
가점 결과
가점 쌓기 또는 추첨제 전략 필요
5년 무주택 유지
본인 포함 2명 (본인 제외 1명)
10년 유지
💡 팁: 추첨제 물량이 있는 단지를 노리거나, 무주택 기간과 통장 유지 기간을 늘려보세요.
📌 주의: 이 계산기는 일반적인 가점제 기준입니다. 실제 청약 시 지역, 주택 유형, 특별공급 여부 등에 따라 기준이 다를 수 있습니다. 정확한 정보는 청약홈(applyhome.co.kr)에서 확인하세요.
추첨제
추첨제란
운에 맡기는 방식
추첨제 비율
면적/지역에 따라 다름
전용 60m² 이하
전용 60~85m²
전용 85m² 초과
가점이 낮은 청년/신혼부부 전략:
- ▸1. 대형 평형 노리기
- ▸전용 85m² 초과는 추첨제 50%
- ▸가점 낮아도 당첨 기회
- ▸2. 비규제 지역
- ▸규제 완화 지역은 추첨제 비율 높음
- ▸지방/수도권 외곽 노리기
- ▸3. 잔여세대/무순위
- ▸미계약 물량은 무순위 추첨
- ▸청약 제한 없는 경우 많음
- ▸실제 사례:
- ▸2023년 둔촌주공(올림픽파크포레온) 전용 84m²
- ▸가점 커트라인: 72점
- ▸추첨제 경쟁률: 약 40:1
4. 특별공급
특별공급은 일반공급과 별도로 특정 자격을 갖춘 사람에게 우선 분양하는 제도입니다.
신혼부부 특별공급
혼인 7년 이내
생애최초 특별공급
생애 첫 주택 구입자
다자녀 특별공급
미성년 자녀 3명 이상
노부모 부양 특별공급
만 65세 이상 부모 부양
특별공급 소득 기준 (2024년 기준)
신혼부부 (우선)
신혼부부 (일반)
생애최초
다자녀/노부모
- ▸신혼부부 특별공급의 장점:
- ▸가점이 아닌 별도 기준 적용
- ▸일반공급보다 경쟁률 낮은 경우 많음
- ▸혼인신고 후 7년까지 가능
- ▸주의사항:
- ▸소득 기준 충족 필수 (맞벌이 합산)
- ▸자산 기준도 확인 (부동산 2.15억, 자동차 3,708만원 이하)
- ▸6개월 전 모집공고일 기준
- ▸팁:
- ▸예비신혼부부도 신청 가능 (입주 전 혼인신고 조건)
- ▸우선 공급(소득 100% 이하) 먼저, 미달 시 일반 공급
- ▸소득이 살짝 넘으면 청약 시기 조절 고려
5. 청약 절차
청약 단계별 안내
1. 모집공고
2. 특별공급
3. 1순위
4. 2순위
5. 당첨자 발표
6. 서류 제출
7. 계약
부적격 사유 TOP 5:
- ▸1. 무주택 기간 오류
- ▸배우자 명의 주택 누락
- ▸분양권/입주권 보유 누락
- ▸2. 부양가족 수 오류
- ▸3년 미만 등재 가족 포함
- ▸주민등록 분리된 가족 포함
- ▸3. 소득/자산 기준 초과
- ▸특별공급 소득 기준 미충족
- ▸자산 기준 초과
- ▸4. 청약통장 요건 미충족
- ▸가입 기간 부족
- ▸예치금 부족
- ▸5. 재당첨 제한
- ▸과거 당첨 후 제한 기간 내 재신청
- ▸결과:
- ▸당첨 취소
- ▸향후 1~10년 청약 제한
- ▸계약금 반환 (위약금 가능)
6. 청약 전략
청약홈 활용
**청약홈 (applyhome.co.kr)**은 모든 청약의 시작점입니다.
분양 일정
전국 분양 정보
청약 자격 확인
자가진단
청약 접수
온라인 접수
당첨 조회
결과 확인
청약 전략 정리
가점 높음 (70점+)
가점 중간 (50-70점)
가점 낮음 (~50점)
특별공급 자격 있음
무주택 기간 짧음
- ▸Case 1: 결혼 2년차, 가점 48점
- ▸신혼부부 특별공급 우선 활용
- ▸소득 기준 맞으면 경쟁률 낮은 곳 노리기
- ▸Case 2: 미혼, 가점 35점
- ▸가점제는 어려움
- ▸전용 85m² 초과 추첨제 노리기
- ▸또는 가점 쌓으며 대기
- ▸Case 3: 50대, 가점 75점
- ▸어디든 경쟁력 있음
- ▸원하는 입지에 집중
- ▸고점매수 vs 시세차익 신중히 판단
- ▸Case 4: 부모와 동거
- ▸부모가 유주택이면 세대 분리 고려
- ▸독립 후 무주택 기간 새로 시작
7. 무순위/잔여세대 청약
노리면 기회가 있다
무순위 청약은 미계약 물량에 대한 선착순 또는 추첨 방식 분양입니다.
무순위 청약
미계약 물량
잔여세대 청약
미달 물량
2023년 동탄2신도시 무순위:
- ▸당초 가점 커트라인: 65점
- ▸무순위 발생: 10세대
- ▸무순위 경쟁률: 약 500:1
- ▸자격:
- ▸해당 지역 거주자 (1순위)
- ▸기타 지역 거주자 (2순위)
- ▸청약통장 필요 (단, 순위 제한 완화)
- ▸팁:
- ▸청약홈에서 무순위 공고 수시 확인
- ▸인기 단지는 경쟁률 높지만 도전 가치
- ▸평일 오전에 공고되는 경우 많음
핵심 용어 정리
청약통장
아파트 분양 신청에 필수인 저축 통장
가점제
무주택 기간, 부양가족, 통장 기간 점수로 당첨자 선정
추첨제
1순위 중 무작위 추첨으로 당첨자 선정
특별공급
신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 우선 분양
무순위 청약
미계약 물량에 대한 선착순/추첨 분양
재당첨 제한
당첨 후 일정 기간 청약 불가 (최대 10년)
정리하며
오늘 배운 핵심
-
청약통장 필수: 주택청약종합저축 1인 1계좌. 일찍 가입할수록 유리
-
가점제 이해: 무주택 기간(32점) + 부양가족(35점) + 통장기간(17점) = 최대 84점
-
추첨제 활용: 가점 낮으면 대형 평형 추첨제 노리기
-
특별공급 활용: 신혼부부, 생애최초 등 자격 있으면 우선 활용
-
부적격 주의: 자격 조건 철저히 확인. 부적격은 청약 제한
다음 강의 예고
L5. 주택 매매 절차와 실전
- 매물 탐색과 임장
- 계약서 작성과 주의사항
- 등기부등본 읽는 법
- 중개수수료와 세금
청약 당첨 또는 기존 주택 매수, 실제 거래 절차를 배웁니다.
생각해보기
-
당신의 청약 가점은 몇 점인가요? 어떤 전략이 적합할까요?
-
특별공급 자격에 해당되는 것이 있나요? (신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)
-
청약 부적격 사유 중 본인에게 해당될 수 있는 것이 있나요?
-
가점을 높이기 위해 지금 할 수 있는 것은 무엇일까요?
💡 이제 경제 뉴스를 볼 준비가 되었습니다. 앞으로 뉴스를 읽을 때 '왜 이런 움직임이 나왔는지'를 이 강의에서 배운 기준으로 살펴보세요.