L5. 주택 매매 절차와 실전
주택 매매 절차와 실전
집을 사기로 결정했다면
청약에 당첨되었거나, 기존 주택을 매수하기로 했다면 이제 실제 거래 절차를 알아야 합니다. 주택 매매는 큰 금액이 오가는 만큼, 절차를 잘 알고 실수를 방지해야 합니다.
"집을 살 때는 세 번 확인하라. 등기부등본, 등기부등본, 등기부등본."
이 강의에서는 매물 탐색부터 등기까지, 주택 매매의 전 과정을 단계별로 알아봅니다.
1. 매물 탐색
예산 확인이 먼저
주택 매수의 첫 단계는 예산 확인입니다. 자기자금과 대출 가능 금액을 먼저 파악하세요.
자기자금
현금 + 전세보증금 등
대출 가능액
LTV, DSR 규제 고려
매물 탐색 방법
네이버 부동산
직방
호갱노노
중개사 직접 방문
- ▸A아파트 34평 매물:
- ▸네이버 부동산 호가: 12억 5,000만원
- ▸최근 실거래가: 11억 8,000만원
해석: 호가와 실거래가가 7,000만원 차이납니다. 이는 협상 여지가 있다는 의미입니다. 시장이 하락세면 호가보다 실거래가가 더 중요합니다.
팁: 실거래가 조회 후 '이 가격에 나온 매물 있나요?'라고 물어보세요.
2. 임장 (현장 방문)
임장은 직접 현장을 방문하여 매물을 확인하는 것입니다. 온라인으로는 알 수 없는 것들을 확인합니다.
임장 체크포인트
외부 환경
단지 밖
단지 내부
단지 안
세대 내부
집 안
관리/커뮤니티
생활 여건
임장 실전 팁
실생활 사례로 이해하기
- ▸시간대별 방문:
- ▸오전: 일조권 확인
- ▸저녁: 주변 소음, 주차 상황
- ▸주말: 아이들 소음, 주민 분위기
필수 확인: 1. 수압 테스트 (화장실, 주방) 2. 창문 열고 외부 소음 확인 3. 보일러 작동 테스트 4. 베란다 곰팡이/결로 확인 5. 수도/가스 계량기 확인
- ▸질문할 것:
- ▸이 집에서 얼마나 사셨나요?
- ▸왜 파시나요?
- ▸관리비 얼마 나오나요?
- ▸층간소음 문제 있나요?
3. 매매 체크리스트
주택 매매 체크리스트
각 단계를 클릭하여 상세 항목을 확인하세요
위의 단계를 선택하면 상세 체크리스트를 볼 수 있습니다
📌 핵심: 주택 매매는 매물 탐색 → 임장 → 계약 → 대출 → 잔금/등기 순으로 진행됩니다. 등기부등본 확인은 계약 전후로 반드시 하세요!
4. 등기부등본 읽는 법
등기부등본은 부동산의 '신분증'입니다. 소유권, 담보권 등 권리관계를 확인할 수 있습니다.
등기부등본 구성
표제부
갑구
을구
등기부등본 핵심 체크
실생활 사례로 이해하기
반드시 확인할 것:
- ▸1. 소유자 일치
- ▸갑구에서 현재 소유자 확인
- ▸매도인과 등기부등본 소유자가 동일인인지
- ▸2. 가압류/가처분
- ▸갑구에 '가압류', '가처분' 있으면 위험
- ▸소유권 이전이 막힐 수 있음
- ▸3. 근저당권
- ▸을구에서 채권최고액 확인
- ▸채권최고액 = 대출금 × 1.2~1.3배
- ▸잔금 시 말소 여부 확인
- ▸4. 전세권
- ▸을구에 전세권 등기 있으면 세입자 확인
- ▸잔금 전 전세 정리 여부 확인
- ▸발급 방법:
- ▸대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)
- ▸수수료: 700원 (열람), 1,000원 (발급)
5. 계약 절차
계약 전 준비
등기부등본
신분증
인감도장
계약금
계약금, 중도금, 잔금
계약금
보통 10%
중도금
보통 10~20%
잔금
나머지 전액
계약 파기 시 패널티
실생활 사례로 이해하기
계약금 포기/배액배상:
- ▸매수인이 파기: 계약금 포기
- ▸매도인이 파기: 계약금 배액 배상 (2배)
- ▸예시:
- ▸매매가 10억원, 계약금 1억원
- ▸매수인 파기 시: 1억원 잃음
- ▸매도인 파기 시: 2억원 지급해야 함
주의: 중도금 지급 이후에는 단순 파기 불가. 상대방 동의 없이 해약하면 손해배상 청구 가능.
6. 중개수수료
중개수수료는 공인중개사에게 지급하는 수수료입니다. 법정 상한이 있습니다.
중개수수료 요율표 (매매)
5천만원 미만
5천만원~2억원
2억원~9억원
9억원~12억원
12억원~15억원
15억원 이상
중개수수료 계산 예시
실생활 사례로 이해하기
- ▸10억원 아파트 매매 시:
- ▸상한 요율: 0.5%
- ▸최대 중개수수료: 500만원
- ▸실제로는:
- ▸매수인/매도인 각각 부담
- ▸양쪽에서 각각 500만원씩 (총 1,000만원)
- ▸협상 팁:
- ▸상한 요율 내에서 협상 가능
- ▸'요율 0.4%로 해주시면 계약할게요' 가능
- ▸대출, 세무 상담 등 부가 서비스 포함 협의
7. 잔금과 등기
잔금일 체크리스트
등기부등본 재확인
잔금 준비
매도인 서류 수령
열쇠 인수
검침표 확인
소유권이전등기
법무사 의뢰
전문가 통해 진행
직접 등기
셀프 등기
8. 거래 시 주의사항
사기 예방
매도인 신분 확인
신분증과 등기부 대조
계약금 입금처
매도인 본인 계좌
주택 매매 사기 유형
실생활 사례로 이해하기
주요 사기 유형:
- ▸1. 대리인 사기
- ▸가짜 위임장으로 매도 계약
- ▸예방: 매도인 본인 직접 만나기
- ▸2. 이중 계약
- ▸같은 집을 여러 사람에게 계약
- ▸예방: 계약 즉시 가등기 또는 가처분
- ▸3. 근저당 부풀리기
- ▸잔금 전 대출 추가로 근저당 증가
- ▸예방: 잔금 당일 등기부등본 재확인
- ▸4. 전세 사기와 연계
- ▸세입자 보증금 미해결 상태로 매도
- ▸예방: 세입자 전입신고일, 보증금 확인
원칙: 확인, 확인, 또 확인!
핵심 용어 정리
임장
현장 방문. 매물을 직접 눈으로 확인하는 것
등기부등본
부동산 권리관계 증명서. 소유자, 근저당 등 확인
갑구/을구
갑구는 소유권, 을구는 소유권 외 권리(근저당 등)
근저당권
대출 담보로 설정된 권리. 채권최고액으로 표시
잔금
계약금/중도금 외 나머지 금액. 잔금일에 소유권 이전
중개수수료
공인중개사에게 지급. 법정 상한 요율 존재
정리하며
오늘 배운 핵심
-
매물 탐색: 예산 확인 먼저. 호가와 실거래가 비교
-
임장 필수: 소음, 일조권, 내부 상태 직접 확인
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등기부등본 확인: 갑구(소유권), 을구(근저당) 꼼꼼히
-
계약 시 주의: 계약금은 매도인 본인 계좌로
-
잔금/등기: 잔금 당일 등기부등본 재확인
다음 강의 예고
L6. 부동산 대출의 모든 것
- 주택담보대출의 종류
- LTV, DTI, DSR 완벽 이해
- 고정금리 vs 변동금리
- 대출 갈아타기 전략
주택 구매의 핵심, 대출 전략을 배웁니다.
연계 학습 추천
관련 강의
- L4. 아파트 청약 완벽 가이드
- L6. 부동산 대출의 모든 것
- L7. 부동산 세금 총정리
생각해보기
-
당신이 집을 볼 때 가장 중요하게 여기는 임장 포인트는 무엇인가요?
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등기부등본을 발급받아 본 적 있나요? 갑구와 을구를 읽을 수 있나요?
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중개수수료는 협상이 가능합니다. 어떻게 협상하시겠어요?
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주택 매매 사기를 예방하려면 무엇을 확인해야 할까요?