L6. 부동산 대출의 모든 것

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부동산 대출의 모든 것

대부분의 주택 구매는 대출과 함께

집을 현금으로 사는 사람은 드뭅니다. 대부분 **주택담보대출(주담대)**을 받아 집을 삽니다. 대출은 레버리지로 수익을 높일 수 있지만, 잘못 사용하면 큰 부담이 됩니다.

"대출은 양날의 검이다. 현명하게 사용하면 자산을 늘리고, 무리하면 자산을 잃는다."

이 강의에서는 주택담보대출의 기본부터 규제, 금리, 전략까지 모두 알아봅니다.

1. 주택담보대출이란

정의

주택담보대출은 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출입니다. 줄여서 주담대라고 부릅니다.

🏠

담보

주택이 담보

빌린 돈을 못 갚으면 주택이 경매로 넘어갈 수 있음
📝

근저당 설정

등기부에 기재

을구에 채권최고액으로 기재됨

주담대의 종류

일반 주담대

특징시중은행에서 취급. 금리 조건 다양

디딤돌대출

특징무주택 서민용 정책대출. 저금리

보금자리론

특징주택금융공사 대출. 고정금리

적격대출

특징은행이 주금공에 매각 가능한 표준화 대출

2. 대출 규제: LTV, DTI, DSR

LTV (Loan To Value)

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다.

📊

LTV 50%

10억 집에 5억 대출

규제지역에서 일반적인 LTV 수준
📈

LTV 70%

10억 집에 7억 대출

비규제지역에서 가능한 수준

DTI (Debt To Income)

DTI는 연 소득 대비 주담대 원리금 상환액 비율입니다.

▼

연봉 6,000만원일 때:

DTI 40% = 연 상환액 2,400만원까지 월 상환액 = 200만원

의미: 주담대 원리금을 월 200만원까지 갚을 수 있다는 뜻. 실제 대출 가능액은 금리와 기간에 따라 다름.

관련 개념:#DTI#연소득#상환액
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 가장 강력한 규제입니다.

포함 범위

DTI vs DSRDTI: 주담대만 / DSR: 모든 대출

기타 대출

DTI vs DSR신용대출, 학자금, 자동차 등 모두 포함

적용 기준

DTI vs DSR현재 40% (서민·실수요자 50%)
▼

Case: 연봉 7,000만원, 기존 신용대출 3,000만원

DSR 40% 한도 = 연 2,800만원 상환

  • ▸기존 신용대출 상환:
  • ▸원금 3,000만원, 5년, 연 5%
  • ▸연 상환액 약 680만원
  • ▸주담대 가능 한도:
  • ▸남은 여력 = 2,800 - 680 = 2,120만원/년
  • ▸월 상환 가능액 = 약 177만원

결론: 기존 대출이 있으면 주담대 한도가 크게 줄어듭니다. 주담대 받기 전에 기타 대출 정리 권장!

관련 개념:#DSR#기존대출#한도감소
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

3. 대출 한도 계산기

🏦

주택담보대출 계산기

대출 한도와 월 상환액을 계산해보세요

🏠 주택 가격5.0억원
1억20억
📊 LTV (담보인정비율)50%
30%80%
💰 연 소득6000만원
3천만2억
📈 DSR 한도40%
30%60%
📉 금리4.5%
2%8%
📅 대출 기간30년
10년40년
🔄 상환 방식

대출 한도

LTV 기준 한도2.5억원
DSR 기준 한도3.9억원
실제 대출 가능액
2.5억원
LTV 제한
💵 필요 자기자금2.5억원

상환 정보

월 상환액127만원
연간 상환액1520만원
총 이자 (추정)2.1억원
실제 DSR25.3%

💡 해석: LTV 규제로 대출 한도가 제한됩니다. 자기자금을 더 준비하셔야 합니다.

📌 주의: 이 계산기는 참고용입니다. 실제 대출 한도와 금리는 은행별, 개인 신용도, 지역별로 다릅니다. 정확한 한도는 은행에서 상담받으세요.

4. 금리의 종류

고정금리 vs 변동금리

🔒

고정금리

금리 변동 없음

대출 기간 동안 금리 고정. 금리 상승 시 유리
📈

변동금리

금리 변동 있음

기준금리에 연동. 금리 하락 시 유리

혼합형 금리

5년 고정 후 변동

특징초반 5년 고정금리, 이후 변동금리

금리 상한 변동

특징변동금리지만 최대 상승폭 제한
▼
  • ▸현재 상황 (2024년):
  • ▸기준금리: 3.5%
  • ▸주담대 고정금리: 4.0~4.5%
  • ▸주담대 변동금리: 4.5~5.5%
  • ▸고정금리 선택 시점:
  • ▸금리가 더 오를 것 같을 때
  • ▸장기 대출 (20년 이상)
  • ▸월 상환액 예측이 중요할 때
  • ▸변동금리 선택 시점:
  • ▸금리가 내릴 것 같을 때
  • ▸단기 대출 (5~10년)
  • ▸금리 변동 감당 가능할 때
  • ▸현실적 선택:
  • ▸불확실하면 혼합형 (5년 고정 후 변동)
  • ▸금리 상승기 후반이면 고정금리
관련 개념:#고정금리#변동금리#금리상승
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

5. 상환 방식

원리금균등상환

매월 같은 금액을 갚습니다. 초반에 이자 비중이 높고, 후반에 원금 비중이 높습니다.

원금균등상환

매월 같은 원금을 갚고, 이자는 점점 줄어듭니다. 초반 부담이 크지만 총 이자가 적습니다.

만기일시상환

이자만 매월 내고, 만기에 원금 일시 상환. 총 이자가 가장 많습니다.

원리금균등

장단점월 부담 일정. 총 이자 중간

원금균등

장단점초반 부담 큼. 총 이자 적음

만기일시

장단점월 부담 적음. 총 이자 많음
▼

조건: 3억원, 30년, 연 5%

  • ▸원리금균등상환:
  • ▸월 상환액: 약 161만원 (고정)
  • ▸총 이자: 약 2.8억원
  • ▸원금균등상환:
  • ▸첫 달: 약 208만원
  • ▸마지막 달: 약 84만원
  • ▸총 이자: 약 2.3억원
  • ▸만기일시상환:
  • ▸월 이자: 약 125만원
  • ▸만기 원금: 3억원
  • ▸총 이자: 약 4.5억원

결론: 원금균등이 총 이자가 가장 적지만, 초반 부담 감당 가능해야 합니다. 대부분 원리금균등 선택.

관련 개념:#원리금균등#원금균등#총이자
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

6. 정책 대출

서민/실수요자용 정책대출

🏠

디딤돌대출

무주택 서민용

소득/자산 요건 충족 시. 저금리, 최대 4억
🏢

버팀목대출

전세자금용

전세 보증금 마련용. 최대 2억
▼
  • ▸자격 요건:
  • ▸무주택 세대주
  • ▸연소득 6,000만원 이하 (신혼 7,000만원)
  • ▸순자산 4.88억원 이하
  • ▸대출 조건:
  • ▸금리: 연 2.15~3.0%
  • ▸최대 4억원 (생애최초 4.5억)
  • ▸최장 30년
  • ▸장점:
  • ▸시중 금리보다 1~2%p 낮음
  • ▸장기 고정금리 가능
  • ▸신청:
  • ▸주택금융공사, 시중은행
관련 개념:#디딤돌#저금리#무주택
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

7. 대출 갈아타기

대환대출

기존 대출을 새 대출로 갈아타는 것입니다. 금리가 낮아졌을 때 유리합니다.

금리 차이

체크 포인트최소 0.5%p 이상 낮아야 이득

중도상환수수료

체크 포인트남은 기간, 수수료율 확인

비용

체크 포인트근저당 설정비, 인지세 등

손익분기

체크 포인트비용 회수 기간 계산
▼
  • ▸현재 대출:
  • ▸잔액: 3억원
  • ▸금리: 연 5.5%
  • ▸남은 기간: 25년
  • ▸새 대출:
  • ▸금리: 연 4.5%
  • ▸비용: 약 200만원 (설정비 등)
  • ▸절감액:
  • ▸월 이자 절감: 약 25만원
  • ▸연 절감: 약 300만원
  • ▸손익분기점:
  • ▸200만원 ÷ 25만원 = 8개월

결론: 8개월 이상 보유 예정이면 갈아타기 유리!

관련 개념:#대환대출#금리인하#중도상환수수료
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

8. 대출 시 주의사항

⚠️

무리한 대출 금지

DSR 여유 확보

소득의 30~35% 이내로 상환액 유지 권장
📈

금리 상승 대비

변동금리 리스크

금리 1~2%p 상승해도 감당 가능해야
💸

중도상환수수료

조기 상환 시 발생

대출 후 3년 내 상환 시 수수료. 1~1.5%
📄

소득 증빙

대출 심사 핵심

프리랜서, 자영업자는 증빙 어려울 수 있음

핵심 용어 정리

📊

LTV (Loan To Value)

주택 가격 대비 대출 가능 비율. 규제지역 50%

💰

DTI (Debt To Income)

연소득 대비 주담대 원리금 상환 비율

📈

DSR (Debt Service Ratio)

연소득 대비 모든 대출 원리금 상환 비율. 40% 규제

🔄

원리금균등상환

매월 같은 금액 상환. 가장 일반적

🔒

고정금리

대출 기간 동안 금리 고정. 금리 상승 시 유리

🔁

대환대출

기존 대출을 새 대출로 갈아타기

정리하며

오늘 배운 핵심

  1. 주담대: 주택을 담보로 빌리는 대출. 근저당 설정

  2. 규제 이해: LTV(담보), DTI(주담대), DSR(모든 대출) - DSR이 가장 강력

  3. 금리 선택: 고정 vs 변동. 금리 전망에 따라 선택

  4. 상환 방식: 원리금균등이 일반적. 총 이자는 원금균등이 적음

  5. 정책 대출: 디딤돌, 버팀목 등. 조건 맞으면 적극 활용

다음 강의 예고

L7. 부동산 세금 총정리

부동산 투자의 수익을 좌우하는 세금을 배웁니다.

연계 학습 추천

관련 강의

생각해보기

  1. 당신의 연소득 대비 DSR은 얼마나 될까요? 주담대 한도는?

  2. 고정금리와 변동금리 중 현재 시점에서 어떤 것이 유리할까요?

  3. 기존 대출이 있다면, 정리 후 주담대 받는 것이 유리할까요?

  4. 월 상환액이 소득의 몇 %까지가 안전한 수준일까요?

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