L9. 리츠의 종류와 특성

최종 업데이트: Invalid Date

리츠의 종류와 특성

모든 리츠가 같지 않다

리츠는 보유 자산에 따라 성격이 완전히 다릅니다. 오피스 빌딩에 투자하는 리츠와 물류센터에 투자하는 리츠는 수익 구조도, 위험 요소도 다릅니다.

"섹터를 모르면 리츠를 모르는 것이다."

이 강의에서는 주요 리츠 섹터의 특성과 투자 포인트를 배웁니다.

1. 리츠 섹터 개요

🏗️

리츠 섹터 탐색기

섹터를 클릭하여 자세히 알아보세요

📌 핵심: 리츠 섹터별로 특성이 다릅니다. 투자 목적(수익 vs 성장)과 위험 성향에 맞는 섹터를 선택하세요.

주요 섹터 분류

오피스

주요 자산업무용 빌딩, 오피스
특성장기 임대, 기업 임차인

리테일

주요 자산백화점, 마트, 아웃렛
특성소비 경기 민감

물류

주요 자산물류센터, 창고
특성e커머스 수혜

주거

주요 자산아파트, 오피스텔
특성안정적 수요

호텔

주요 자산호텔, 리조트
특성경기/관광 민감

데이터센터

주요 자산서버 센터, 통신 시설
특성AI/클라우드 성장

헬스케어

주요 자산병원, 요양시설
특성고령화 수혜

인프라

주요 자산통신타워, 도로
특성필수 인프라

2. 오피스 리츠

특성

📝

장기 임대 계약

3-5년 계약

기업 임차인과의 장기 계약으로 안정적 수익
📍

프라임 입지

CBD, 강남, 여의도

핵심 업무지구의 A급 빌딩 보유
📈

경기 민감

기업 수요 영향

경기 침체 시 임대 수요 감소
🏠

재택근무 변수

공간 수요 변화

하이브리드 근무로 수요 불확실성
▼

신한알파리츠 보유 자산:

  • ▸용산 더프라임 (삼성전자 임차)
  • ▸판교 알파돔타워 (IT 기업 다수)
  • ▸강남 N타워
  • ▸특징:
  • ▸프라임급 오피스 위주
  • ▸IT/대기업 우량 임차인
  • ▸평균 임대율 97% 이상

시사점: 임차인 신용도와 빌딩 등급이 핵심

관련 개념:#프라임오피스#임대율#장기계약
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

3. 리테일 리츠

특성

🛒

소비 경기 연동

경기에 민감

소비 심리가 매출과 임대료에 직접 영향
💰

매출 연동 임대

변동 임대료

기본 임대료 + 매출 연동 추가 임대료
📱

e커머스 위협

온라인 전환

오프라인 유통 약세 지속
📍

입지가 핵심

위치 프리미엄

핵심 상권은 여전히 강세
▼

롯데리츠 보유 자산:

  • ▸롯데마트 10개점
  • ▸롯데백화점 강남점 일부
  • ▸롯데아울렛
  • ▸롯데시네마
  • ▸리스크:
  • ▸오프라인 유통 경쟁 심화
  • ▸롯데그룹 의존도 높음
  • ▸강점:
  • ▸롯데그룹 책임 임대
  • ▸다양한 자산 포트폴리오
관련 개념:#롯데리츠#리테일#오프라인유통
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

4. 물류 리츠

특성

📦

e커머스 수혜

온라인 성장

쿠팡, 아마존 등 물류 수요 급증
🗺️

수도권 집중

라스트마일

소비지 인접 물류센터 가치 상승
📝

장기 계약

5-10년

물류 투자로 장기 임대 선호
🏗️

공급 증가

신규 개발

물류센터 공급 급증 중
▼

ESR켄달스퀘어리츠:

  • ▸보유 자산:
  • ▸고양 물류센터
  • ▸이천 물류센터
  • ▸용인 물류센터
  • ▸성장 배경:
  • ▸e커머스 물동량 급증
  • ▸당일배송 경쟁 → 수도권 물류 수요
  • ▸콜드체인 시설 프리미엄

주의점: 물류센터 공급 과잉 우려. 입지와 시설 경쟁력 확인 필요

관련 개념:#물류리츠#e커머스#라스트마일
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

5. 데이터센터 리츠

특성

🤖

AI/클라우드 성장

디지털 전환

AI 시대 필수 인프라
🔒

높은 진입 장벽

기술+자본 필요

건설 비용과 기술력 필요
📝

장기 계약

5-10년+

이전 비용이 커서 장기 임대
🇺🇸

미국 시장 집중

글로벌 1등

미국 데이터센터 리츠가 대부분
▼

글로벌 대표 데이터센터 리츠:

  • ▸1. Equinix (EQIX)
  • ▸시가총액 700억 달러
  • ▸전 세계 200개+ 데이터센터
  • ▸배당수익률 약 2%
  • ▸2. Digital Realty (DLR)
  • ▸시가총액 400억 달러
  • ▸대형 기업 고객 중심
  • ▸투자 포인트:
  • ▸배당수익률은 낮지만 성장성 높음
  • ▸AI 인프라 수요 급증
  • ▸전력 비용이 핵심 변수
관련 개념:#Equinix#AI#클라우드
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

6. 기타 섹터

주거 리츠

자산

내용아파트, 오피스텔, 기숙사 등

장점

내용주거 수요 안정적, 임대료 꾸준한 상승

단점

내용규제 리스크, 관리 비용

대표

내용미국: Equity Residential, AvalonBay

호텔/숙박 리츠

자산

내용호텔, 리조트, 카지노

장점

내용관광 성장 수혜, 프리미엄 입지

단점

내용경기 매우 민감, 계절성, 팬데믹 리스크

대표

내용Host Hotels, Park Hotels

헬스케어 리츠

자산

내용병원, 요양원, 실버타운

장점

내용고령화 수혜, 필수 시설, 장기 계약

단점

내용규제 리스크, 운영 복잡성

대표

내용Welltower, Ventas

7. 섹터 선택 전략

경기 사이클별 선호 섹터

확장기

유리한 섹터호텔, 리테일, 오피스
불리한 섹터방어주 성격 섹터

정점

유리한 섹터주거, 물류
불리한 섹터고위험 섹터

수축기

유리한 섹터헬스케어, 인프라
불리한 섹터오피스, 호텔

저점

유리한 섹터물류, 데이터센터
불리한 섹터리테일

투자 목적별 섹터 선택

💵

안정적 배당

인컴 투자

인프라, 주거, 헬스케어 리츠
📈

성장 추구

자본 이득

데이터센터, 물류 리츠
📊

분산 투자

위험 분산

다양한 섹터에 분산 또는 리츠 ETF
🛡️

경기 방어

불황 대비

헬스케어, 인프라 리츠

핵심 용어 정리

🏢

프라임 오피스

A급 핵심 입지의 고급 오피스 빌딩

🚚

라스트마일

소비자 최종 배송 구간. 도심 물류센터 수요 증가

❄️

콜드체인

냉장/냉동 물류 시설. 식품 배송 증가로 수요 급증

💻

하이퍼스케일

초대형 데이터센터. AI/클라우드 기업 수요

정리하며

오늘 배운 핵심

  1. 섹터별 특성: 리츠마다 수익 구조와 리스크가 다름

  2. 성장 섹터: 물류, 데이터센터 (e커머스, AI 수혜)

  3. 안정 섹터: 인프라, 헬스케어 (필수 시설)

  4. 위험 섹터: 호텔, 리테일 (경기 민감)

  5. 투자 전략: 목적과 경기 사이클 고려하여 섹터 선택

다음 강의 예고

L10. 리츠 분석하는 법

리츠를 제대로 분석하는 방법을 배웁니다.

생각해보기

  1. e커머스 성장이 어떤 리츠 섹터에 가장 유리할까요?

  2. 재택근무 트렌드는 오피스 리츠에 어떤 영향을 줄까요?

  3. 고령화 사회에서 유망한 리츠 섹터는 무엇일까요?

  4. 당신이라면 어떤 섹터의 리츠에 투자하고 싶나요?

학습 확인 퀴즈

퀴즈 준비 중입니다