L10. 리츠 분석하는 법

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리츠 분석하는 법

일반 주식과 다른 리츠 분석

리츠는 부동산 자산을 기반으로 하기 때문에 일반 주식과 다른 지표로 분석해야 합니다. PER 대신 FFO, PBR 대신 P/NAV를 봅니다.

"리츠는 숫자가 다르다. FFO와 NAV를 이해해야 진짜 가치를 안다."

이 강의에서는 리츠 분석의 핵심 지표들을 배우고 직접 분석해봅니다.

1. 리츠 핵심 지표 배우기

📊

리츠 분석 도구

핵심 지표를 배우고 직접 분석해보세요

💰

FFO

Funds From Operations

계산 공식
순이익 + 감가상각 - 부동산 매각 이익
설명

리츠의 실제 현금 창출력을 보여주는 핵심 지표. 순이익보다 현금 흐름을 더 정확히 반영

✅ 좋은 수준
FFO 수익률 6% 이상 양호
💡 예시
주당 FFO 2,500원: 실제 벌어들이는 현금

📌 팁: 단일 지표만으로 판단하지 마세요. 여러 지표를 종합하고, 동일 섹터 다른 리츠와 비교 분석하는 것이 중요합니다.

2. FFO (Funds From Operations)

왜 순이익이 아닌 FFO인가?

리츠는 부동산을 보유하므로 감가상각비가 큽니다. 하지만 부동산은 실제로 가치가 떨어지지 않거나 오히려 오르는 경우가 많습니다. 따라서 순이익보다 실제 현금 창출력을 보여주는 FFO가 더 중요합니다.

🧮

FFO 계산

현금 기반

FFO = 순이익 + 감가상각비 - 부동산 매각 이익
💰

FFO의 의미

실제 현금

리츠가 영업을 통해 벌어들이는 실제 현금
▼

예시: A리츠 재무제표

  • ▸임대 수익: 100억원
  • ▸운영 비용: -30억원
  • ▸감가상각비: -40억원
  • ▸순이익: 30억원
  • ▸FFO 계산:
  • ▸순이익: 30억원
  • ▸(+) 감가상각비: 40억원
  • ▸FFO: 70억원

감가상각은 현금 유출이 없는 비용이므로 실제 현금 창출력은 70억원입니다.

관련 개념:#FFO#감가상각#현금흐름
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

AFFO (Adjusted FFO)

AFFO는 FFO에서 유지보수 비용을 추가로 차감한 것입니다. 실제 배당 가능한 현금을 더 정확히 보여줍니다.

FFO

계산식순이익 + 감가상각 - 매각이익
의미영업 현금 창출력

AFFO

계산식FFO - 유지보수비용 - 임차인 인센티브
의미실제 배당 가능 현금

3. NAV (Net Asset Value)

순자산가치의 중요성

NAV는 리츠가 보유한 부동산의 시장 가치에서 부채를 뺀 것입니다. 리츠의 적정 가치를 판단하는 기준이 됩니다.

🏢

NAV 계산

순자산가치

NAV = 보유 부동산 시가 - 총 부채
📊

주당 NAV

주식 기준

주당 NAV = NAV / 발행 주식 수
▼

B리츠 자산 현황:

  • ▸보유 부동산:
  • ▸오피스빌딩 A: 3,000억원
  • ▸물류센터 B: 2,000억원
  • ▸총 자산 시가: 5,000억원
  • ▸부채:
  • ▸차입금: 2,000억원
  • ▸NAV 계산:
  • ▸5,000억 - 2,000억 = 3,000억원

발행 주식: 6,000만주

  • ▸주당 NAV:
  • ▸3,000억 / 6,000만주 = 5,000원
관련 개념:#NAV#순자산가치#주당NAV
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

4. P/NAV (Price to NAV)

저평가/고평가 판단

P/NAV는 현재 주가를 주당 NAV로 나눈 것입니다. 1보다 낮으면 할인 거래, 1보다 높으면 프리미엄 거래입니다.

0.7 미만

의미30% 이상 할인
해석저평가 가능성 높음, 이유 확인 필요

0.7-0.9

의미10-30% 할인
해석매력적인 매수 구간

0.9-1.0

의미적정 수준
해석정상 거래

1.0 이상

의미프리미엄
해석성장 기대 반영, 신중 필요
▼

두 리츠 비교:

  • ▸C리츠:
  • ▸현재 주가: 4,000원
  • ▸주당 NAV: 5,000원
  • ▸P/NAV: 0.80 (20% 할인)
  • ▸D리츠:
  • ▸현재 주가: 6,000원
  • ▸주당 NAV: 5,500원
  • ▸P/NAV: 1.09 (9% 프리미엄)

분석: C리츠가 NAV 대비 저평가. 단, 할인 이유 확인 필요 (자산 품질, 임대율 등)

관련 개념:#PNAV#저평가#프리미엄
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

5. 배당수익률과 배당성향

배당수익률 분석

💵

배당수익률

투자 대비 배당

연간 배당금 / 현재 주가 × 100
✅

적정 수준

5-7% 양호

너무 높으면 (8%+) 위험 신호일 수 있음

배당성향 주의

70% 미만

의미AFFO의 70% 이하 배당
평가여유 있음, 배당 증가 가능성

70-90%

의미AFFO의 70-90% 배당
평가적정 수준

90% 이상

의미AFFO 대부분 배당
평가배당 지속성 우려

100% 초과

의미AFFO 초과 배당
평가위험, 자본 손실 가능
▼

주의가 필요한 경우:

  • ▸E리츠:
  • ▸배당수익률: 9%
  • ▸주가: 지속 하락 중
  • ▸이유: 공실률 증가로 임대 수익 감소

높은 배당수익률의 이유: 1. 주가 하락으로 수익률 상승 (위험) 2. 일회성 높은 배당 (지속성 의문) 3. 과도한 배당성향 (자본 훼손)

결론: 배당수익률만 보지 말고, 배당의 지속가능성을 확인하세요.

관련 개념:#배당수익률#배당성향#지속가능성
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

6. 임대율과 LTV

임대율 (Occupancy Rate)

95% 이상

평가우수 - 거의 만실 상태

90-95%

평가양호 - 정상적인 수준

85-90%

평가주의 - 공실 증가 추세인지 확인

85% 미만

평가위험 - 구조적 문제 가능성

LTV (Loan to Value)

LTV는 부채 비율입니다. 높을수록 레버리지가 크고 금리 상승에 취약합니다.

40% 미만

평가보수적 - 안전하지만 수익 제한적

40-50%

평가적정 - 건전한 레버리지

50-60%

평가주의 - 금리 상승 시 부담

60% 이상

평가위험 - 재무 건전성 우려

7. 리츠 분석 체크리스트

투자 전 확인 사항

💰

1. 수익성

FFO, AFFO

FFO 성장 추세, AFFO 배당성향 확인
📊

2. 가치

NAV, P/NAV

P/NAV 1 미만이면 할인 거래
💵

3. 배당

수익률, 이력

배당 지속성과 성장 추세 확인
🏦

4. 재무

LTV, 금리

LTV 50% 이하, 금리 만기 구조
🏢

5. 자산

임대율, 품질

임대율 95%+, 자산 입지와 품질
👔

6. 스폰서

운용사, 신뢰도

운용사 실적과 이해관계 확인
▼

F리츠 분석 결과:

✅ FFO: 전년 대비 5% 성장 ✅ P/NAV: 0.82 (18% 할인) ✅ 배당수익률: 5.8% ✅ 배당성향: 78% ✅ 임대율: 97% ⚠️ LTV: 52% (약간 높음) ⚠️ 금리: 변동금리 비중 40%

종합 평가: 양호한 리츠. 금리 상승 시 부담 가능성 있으나, NAV 할인과 높은 임대율이 매력적. 투자 검토 가치 있음.

관련 개념:#체크리스트#종합분석#투자판단
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

핵심 용어 정리

💰

FFO

Funds From Operations. 리츠의 실제 현금 창출력

📊

AFFO

Adjusted FFO. 유지보수비 제외한 배당 가능 현금

🏢

NAV

Net Asset Value. 순자산가치

📈

P/NAV

주가 / NAV. 1 미만이면 할인 거래

🏦

LTV

Loan to Value. 부채 비율

💵

Cap Rate

자본환원율. 부동산 수익률 지표

정리하며

오늘 배운 핵심

  1. FFO: 순이익이 아닌 실제 현금 창출력 확인

  2. NAV: 리츠 보유 자산의 순가치

  3. P/NAV: 1 미만이면 할인, 저평가 가능성

  4. 배당: 수익률과 함께 지속가능성 확인

  5. 체크리스트: 수익성, 가치, 배당, 재무, 자산, 스폰서

다음 강의 예고

L11. 국내 대표 리츠 소개

국내 상장 리츠들을 자세히 알아봅니다.

생각해보기

  1. FFO와 순이익의 차이가 큰 리츠가 있다면 어떤 의미일까요?

  2. P/NAV가 0.6인 리츠는 무조건 매수해야 할까요?

  3. **배당수익률 10%**인 리츠, 투자해도 될까요?

  4. LTV가 높은 리츠는 금리 상승기에 어떤 영향을 받을까요?

학습 확인 퀴즈

퀴즈 준비 중입니다