L8. 리츠(REITs)란 무엇인가

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리츠(REITs)란 무엇인가

건물을 통째로 살 수 없다면

서울 강남의 오피스 빌딩, 명동의 상가 건물. 수백억, 수천억원짜리 부동산을 개인이 사기는 어렵습니다. 하지만 **리츠(REITs)**를 통하면 수만원으로도 이런 건물의 주인이 될 수 있습니다.

"리츠는 부동산을 주식처럼 사고파는 것이다."

이 강의에서는 리츠의 기본 개념, 구조, 장단점을 알아봅니다.

1. 리츠란 무엇인가

정의

**REITs (Real Estate Investment Trusts)**는 부동산 투자 신탁입니다. 여러 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 회사입니다.

👥

투자자

리츠 주식 매수

증권사를 통해 리츠 주식을 삽니다
🏢

리츠 회사

부동산 운용

투자금으로 부동산을 매입하고 관리합니다
💰

배당

수익 분배

임대 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당합니다

리츠의 핵심 특징

90% 배당 의무

설명법적으로 과세소득의 90% 이상을 배당해야 함

상장

설명주식시장에 상장되어 자유롭게 매매 가능

전문 운용

설명부동산 전문가가 자산을 관리

분산 투자

설명여러 부동산에 분산 투자 가능

2. 리츠의 구조

🏗️

리츠 구조 이해하기

리츠의 구조와 직접 투자와의 비교

리츠 투자 흐름

👥
투자자
↓
🏢
리츠 (운용사)
↓
🏛️
부동산 자산
↓
💰
임대 수익
↓
📈
배당
💰
소액 투자
수만원부터 부동산 투자 가능
📊
정기 배당
수익의 90% 이상 의무 배당
🔄
높은 유동성
주식시장에서 자유롭게 매매

📌 핵심: 리츠는 부동산에 간접 투자하는 방법입니다. 소액으로 다양한 부동산에 분산 투자하고, 임대 수익을 배당으로 받을 수 있습니다.

수익 구조

리츠의 수익은 두 가지로 나뉩니다.

💵

배당 수익

정기적 현금 흐름

임대료 수익에서 비용을 제하고 배당. 보통 분기 또는 반기
📈

자본 이득

주가 상승

리츠 주가가 오르면 매도 시 시세 차익 발생
▼

롯데리츠 (330590):

  • ▸보유 자산:
  • ▸롯데마트 10개 점포
  • ▸롯데백화점 강남점 일부
  • ▸롯데시네마 등
  • ▸배당 현황 (2023년 기준):
  • ▸연간 배당금: 주당 약 200원
  • ▸주가: 약 4,000원
  • ▸배당수익률: 약 5%

투자자 입장: 100만원 투자 시, 연 5만원의 배당 수익을 기대할 수 있습니다. 롯데 건물의 일부 주인이 되어 임대료를 나눠받는 셈입니다.

관련 개념:#롯데리츠#배당수익률#임대수익
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

3. 리츠 vs 직접 부동산 투자

비교 요약

최소 투자금

직접 투자 vs 리츠수억원 vs 수만원

유동성

직접 투자 vs 리츠낮음 (매도 수개월) vs 높음 (즉시 매매)

관리

직접 투자 vs 리츠직접 관리 vs 전문가 관리

레버리지

직접 투자 vs 리츠대출 가능 vs 어려움

세금

직접 투자 vs 리츠1주택 비과세 등 vs 배당소득세 15.4%
▼
  • ▸직접 투자:
  • ▸서울 외곽 아파트 1채 매수 가능
  • ▸전세 또는 월세 수익
  • ▸직접 관리 필요
  • ▸공실 시 수익 0원
  • ▸리츠 투자:
  • ▸다양한 리츠에 분산 투자 가능
  • ▸오피스, 리테일, 물류 등 다양한 부동산
  • ▸관리 불필요
  • ▸분산으로 위험 분산

결론: 목적에 따라 선택. 실거주 목적 → 직접 투자 순수 투자 + 분산 → 리츠

관련 개념:#직접투자#리츠투자#분산
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

4. 리츠의 장점

💰

소액 투자

진입 장벽 낮음

수만원부터 투자 가능. 대형 빌딩 소유 체험
🔄

높은 유동성

주식처럼 거래

언제든 주식시장에서 매수·매도 가능
📅

정기 배당

현금 흐름

분기 또는 반기마다 배당금 지급
📊

분산 투자

위험 분산

하나의 리츠가 여러 부동산 보유. ETF로 더 분산 가능
👔

전문 운용

관리 불필요

전문가가 임대차 관리, 시설 유지
🛡️

인플레이션 헤지

실물 자산

부동산 가격과 임대료는 인플레이션과 함께 오르는 경향

5. 리츠의 단점

📉

가격 변동성

주가 변동

주식시장 영향으로 실물 부동산보다 변동성 큼
📈

금리 민감

금리 상승 시 약세

금리 오르면 배당 매력 감소, 주가 하락 경향
🏦

레버리지 제한

대출 어려움

직접 투자처럼 주담대 활용 불가
💸

세금

배당소득세

배당금에 15.4% 세금. 1주택 비과세 혜택 없음
▼

2022년 리츠 성과:

금리 급등(0.5% → 3.5%)으로 리츠 주가 폭락

  • ▸미국 리츠 ETF (VNQ): -26%
  • ▸한국 상장 리츠: 평균 -20~30%

이유: 1. 금리 상승 → 대출 비용 증가 2. 채권 수익률 상승 → 리츠 배당 매력 감소 3. 부동산 시장 불확실성

교훈: 리츠도 손실이 날 수 있습니다. 특히 금리 상승기에는 주의가 필요합니다.

관련 개념:#금리상승#리츠하락#VNQ
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

6. 리츠 투자 방법

상장 리츠 매수

증권사 앱에서 주식처럼 검색하여 매수할 수 있습니다.

1

방법증권사 앱에서 리츠 검색 (예: 롯데리츠)

2

방법매수 주문 (시장가 또는 지정가)

3

방법체결 후 보유

4

방법배당 수령 (분기/반기)

리츠 ETF 매수

개별 리츠 대신 리츠 ETF에 투자하면 더 분산됩니다.

▼
  • ▸TIGER 리츠부동산인프라:
  • ▸국내 상장 리츠에 분산 투자
  • ▸롯데리츠, 신한알파리츠, SK리츠 등 포함
  • ▸운용보수: 0.4%
  • ▸장점:
  • ▸개별 리츠 선정 부담 없음
  • ▸분산 효과
  • ▸소액 투자 가능
  • ▸단점:
  • ▸운용보수 발생
  • ▸개별 리츠보다 배당수익률 낮을 수 있음
관련 개념:#리츠ETF#TIGER#분산투자
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

7. 리츠가 보유하는 자산

리츠는 다양한 종류의 부동산을 보유합니다.

🏢

오피스

업무용 빌딩

강남, 여의도 등 오피스 빌딩. 장기 임대 계약
🛍️

리테일

상업시설

백화점, 마트, 아웃렛 등 상업 시설
📦

물류

물류센터

e커머스 성장으로 수요 급증. 수도권 물류센터
🏠

주거

임대 주택

아파트, 오피스텔 등 주거용 부동산
🏨

호텔

숙박시설

호텔, 리조트. 관광 경기에 민감
💻

데이터센터

디지털 인프라

AI/클라우드 시대 핵심 시설

핵심 용어 정리

🏗️

REITs (리츠)

Real Estate Investment Trusts. 부동산 투자 신탁

💰

배당수익률

주가 대비 연간 배당금 비율. 리츠는 보통 4~7%

📊

90% 배당 규정

과세소득의 90% 이상을 배당해야 하는 법적 의무

💵

NAV (순자산가치)

리츠가 보유한 부동산의 순자산 가치

🏢

임대수익

리츠가 임차인에게 받는 임대료. 배당의 원천

🚪

공실률

비어있는 면적 비율. 낮을수록 좋음

정리하며

오늘 배운 핵심

  1. 리츠란: 부동산에 간접 투자하는 상장 회사. 주식처럼 매매

  2. 핵심 특징: 90% 배당 의무, 높은 유동성, 전문 운용

  3. 장점: 소액 투자, 분산, 정기 배당, 관리 불필요

  4. 단점: 변동성, 금리 민감, 레버리지 제한

  5. 투자 방법: 개별 리츠 또는 리츠 ETF 매수

다음 강의 예고

L9. 리츠의 종류와 특성

어떤 리츠에 투자할지, 섹터별 특성을 배웁니다.

연계 학습 추천

관련 용어

관련 강의

생각해보기

  1. 당신에게 리츠 투자와 직접 부동산 투자 중 어느 것이 더 맞을까요?

  2. 금리가 상승하면 리츠 주가는 왜 하락할까요?

  3. **배당수익률 5%**의 리츠에 1,000만원을 투자하면 연간 얼마를 받을까요?

  4. 리츠가 보유한 부동산 종류 중 어떤 섹터가 가장 유망해 보이나요?

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