L7. 부동산 세금 총정리
부동산 세금 총정리
세금이 수익을 좌우한다
부동산 투자에서 세금은 수익의 상당 부분을 좌우합니다. 특히 다주택자에 대한 중과세가 강화되면서, 세금을 모르고 투자하면 예상보다 훨씬 적은 수익을 얻거나 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
"부동산은 사기 전에, 팔기 전에, 세금부터 계산하라."
이 강의에서는 부동산 세금의 모든 것을 정리합니다.
1. 세금의 종류
부동산 관련 세금은 크게 세 가지로 나뉩니다.
취득세
살 때 내는 세금
보유세
보유 중 내는 세금
양도소득세
팔 때 내는 세금
2. 취득세
취득세란
취득세는 부동산을 취득(매수, 상속, 증여)할 때 내는 세금입니다.
세율표 (주택 매매)
1주택 (6억 이하)
1주택 (6~9억)
1주택 (9억 초과)
2주택 (조정)
3주택 이상
10억원 아파트 취득 시:
- ▸1주택자:
- ▸취득세: 10억 × 3% = 3,000만원
- ▸지방교육세: 300만원
- ▸농특세: 200만원
- ▸총: 약 3,500만원
- ▸2주택자 (조정대상):
- ▸취득세: 10억 × 8% = 8,000만원
- ▸지방교육세: 800만원
- ▸총: 약 8,800만원
차이: 5,300만원
다주택 취득 시 세금 부담이 2.5배 이상 증가합니다.
3. 보유세
재산세
재산세는 매년 7월과 9월에 납부하는 지방세입니다.
6,000만원 이하
6,000만~1.5억
1.5억~3억
3억 초과
종합부동산세 (종부세)
종부세는 고가 주택 보유자에게 부과되는 국세입니다.
1주택자
공시가격 12억 초과
다주택자
공시가격 6억 초과
공시가격 15억 1주택자:
- ▸공제: 12억
- ▸과세 대상: 3억
- ▸공정시장가액비율: 60%
- ▸과세표준: 1.8억
- ▸종부세:
- ▸약 108만원
- ▸1주택 12억 이하면:
- ▸종부세 0원
1주택자는 종부세 부담이 크지 않습니다. 문제는 다주택자의 종부세입니다.
4. 양도소득세
양도소득세란
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익(양도차익)에 대해 내는 세금입니다.
세율표
1,400만원 이하
1,400만~5,000만원
5,000만~8,800만원
8,800만~1.5억
1.5억~3억
3억~5억
5억 초과
1세대 1주택 비과세
비과세 요건
세금 0원
12억 초과 시
초과분 과세
Case: 8억에 사서 12억에 판 경우
- ▸조건:
- ▸1세대 1주택
- ▸3년 보유, 2년 거주
- ▸양도가액 12억
- ▸결과:
- ▸양도차익: 4억
- ▸양도소득세: 0원 (12억 이하 비과세)
- ▸만약 15억에 판다면?
- ▸12억 초과분: 3억
- ▸비과세 배제 비율: 3억/15억 = 20%
- ▸과세 대상 차익: 7억 × 20% = 1.4억
- ▸예상 세금: 약 3,000~4,000만원
1주택 비과세는 절세의 핵심입니다.
장기보유특별공제 (장특공)
장기 보유 시 양도차익에서 일정 비율을 공제해줍니다.
3년
5년
10년
5. 세금 계산기
부동산 세금 계산기
취득세, 보유세, 양도세를 계산해보세요
취득세 계산 결과
6~9억 1주택: 1~3% 차등
📌 주의: 이 계산기는 참고용입니다. 실제 세금은 개인 상황, 보유 기간, 거주 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세금은 세무사와 상담하세요.
6. 다주택자 세금
다주택자 중과
다주택자에게는 취득세, 종부세, 양도세 모두 중과됩니다.
취득세
종부세
양도세
2주택자가 조정대상지역 주택 양도 시:
- ▸조건:
- ▸취득가: 8억
- ▸양도가: 12억
- ▸양도차익: 4억
- ▸보유 5년
- ▸1주택이었다면:
- ▸장특공제 40% 적용
- ▸과세 대상: 2.4억
- ▸세금: 약 6,000만원
- ▸2주택자 (조정대상):
- ▸장특공제 배제
- ▸기본세율 + 20%p 중과
- ▸세금: 약 1.8억원
차이: 약 1.2억원
다주택 상태에서 매도하면 세금이 3배 이상 늘어납니다.
7. 절세 전략
1주택 비과세 유지
가장 좋은 절세는 1주택 비과세 요건을 유지하는 것입니다.
일시적 2주택
이사 목적
상속/혼인
특례 적용
이사 목적 2주택 특례:
1. 새 집 취득 2. 기존 집 3년 내 처분 3. 기존 집 비과세 적용
- ▸조건:
- ▸새 집 취득일 기준 기존 집 2년 보유
- ▸3년 내 처분 (조정대상지역은 2년 내도 가능)
- ▸실거주 요건 충족
- ▸주의:
- ▸처분 기한 놓치면 중과세
- ▸새 집 먼저 팔면 안 됨
증여 활용
증여 시 고려사항:
- ▸1. 증여세 부담
- ▸배우자: 6억까지 면제
- ▸직계존비속: 5,000만원 면제 (미성년 2,000만원)
- ▸2. 취득세 부담
- ▸증여로 취득 시 3.5% (일반 증여)
- ▸다주택자 증여 시 12% 가능
- ▸3. 양도세 이월과세
- ▸증여받고 5년 내 매도 시, 증여자 취득가 기준 과세
결론: 단순 증여보다 종합적 세금 비교 필요. 반드시 세무사 상담 권장.
핵심 용어 정리
취득세
부동산 살 때 내는 세금. 1~12%
재산세
매년 7월, 9월 납부하는 지방세
종합부동산세
고가 주택 보유자에게 부과. 12월 납부
양도소득세
부동산 매도 차익에 대한 세금. 6~45%
장기보유특별공제
장기 보유 시 양도차익 공제. 최대 80%
1주택 비과세
1주택 2년 보유+거주, 12억 이하 시 양도세 면제
정리하며
오늘 배운 핵심
-
세 가지 세금: 취득세(살 때), 보유세(갖고 있을 때), 양도세(팔 때)
-
다주택 중과: 모든 세금에서 중과. 신중한 판단 필요
-
1주택 비과세: 가장 강력한 절세. 요건 유지가 핵심
-
장특공제: 오래 보유할수록 양도세 줄어듦
-
세무 상담 필수: 세금 정책 복잡하고 자주 변경. 전문가 상담 권장
다음 강의 예고
L8. 리츠(REITs)란 무엇인가
- 리츠의 정의와 구조
- 리츠 vs 직접 부동산 투자
- 리츠의 장단점
- 리츠로 배당 받기
건물을 통째로 살 수 없다면? 리츠로 간접 투자하는 방법을 배웁니다.
연계 학습 추천
관련 강의
- L5. 주택 매매 절차와 실전
- L6. 부동산 대출의 모든 것
- L8. 리츠(REITs)란 무엇인가
생각해보기
-
현재 부동산 보유 상황에서 가장 부담이 큰 세금은 무엇인가요?
-
1주택 비과세 요건을 충족하고 있나요? 아니라면 어떻게 해야 할까요?
-
다주택 취득을 고려한다면, 세금 부담을 감안해도 수익이 날까요?
-
매도 시점을 결정할 때 장기보유특별공제를 활용할 수 있나요?