🏠

결론부터: 서울 아파트와 KOSPI의 40년(1986~2025) 수익률은 놀랍도록 비슷합니다. 서울 아파트 연평균 +7.8%, KOSPI 연평균 +8.2%. 다만 부동산은 대출 레버리지로 수익률이 증폭되고, 주식은 소액으로 시작할 수 있다는 차이가 있습니다.

한국인의 영원한 논쟁

"집 살까, 주식 할까?" — 한국에서 가장 많이 하는 투자 고민이죠.

"주변에 주식으로 돈 번 사람보다 집으로 번 사람이 더 많은데?" "주식은 반토막 나지만 집값은 안 떨어지잖아" "그래도 내 집 마련은 해야 하니까"

감정을 빼고, 숫자만 놓고 비교해보겠습니다.

데이터가 말하는 진실

40년 장기 수익률 비교 (1986~2025)

40년 누적 수익률

서울 아파트+1,850%

KOSPI+2,100%

S&P 500 (원화 환산)+3,500%

연평균 수익률

서울 아파트7.8%

KOSPI8.2%

S&P 500 (원화 환산)9.6%

최대 하락폭

서울 아파트-20% (2008)

KOSPI-72% (1997)

S&P 500 (원화 환산)-57% (2008)

하락 후 회복 기간

서울 아파트2~3년

KOSPI1~4년

S&P 500 (원화 환산)1~5년

1억 투자 → 40년 후

서울 아파트약 19.5억

KOSPI약 22억

S&P 500 (원화 환산)약 36억

출처: KB국민은행 주택가격지수, KOSPI 지수, S&P 500 지수 기준

🔑

순수 가격 상승만 비교하면, 서울 아파트와 KOSPI는 거의 비슷합니다. 흔히 "부동산이 무조건 이긴다"는 인식과 다르죠.

그런데 왜 "부동산이 더 번다"고 느낄까?

답은 **레버리지(대출)**에 있습니다.

10년 후 자산 가격

내 돈 1억 + 대출 2억 = 3억 아파트3억 → 5.7억 (연 7.8%)

내 돈 1억 주식 투자1억 → 2.2억 (연 8.2%)

대출 상환 후 내 돈

내 돈 1억 + 대출 2억 = 3억 아파트5.7억 - 2억 = 3.7억

내 돈 1억 주식 투자2.2억

내 돈 기준 수익률

내 돈 1억 + 대출 2억 = 3억 아파트+270%

내 돈 1억 주식 투자+120%

출처: 대출 이자 미포함 단순 비교. 실제로는 이자 비용으로 수익률 감소

같은 7~8% 수익률이지만, 3배 레버리지를 쓰면 내 돈 기준 수익률이 3배 가까이 됩니다. 이것이 "집으로 더 벌었다"고 느끼는 이유입니다.

숨겨진 비용까지 포함하면?

부동산 숨겨진 비용

취득세

대략적 비용매매가의 1~3%

보유세 (재산세+종부세)

대략적 비용연 0.1~1%

대출 이자

대략적 비용연 3~5%

중개 수수료

대략적 비용매매가의 0.4~0.9%

인테리어/수선비

대략적 비용5~10년마다 수백~수천만원

주식 숨겨진 비용

ETF 보수

대략적 비용연 0.01~0.5%

매매 수수료

대략적 비용거의 무료 (MTS 기준)

양도소득세 (해외주식)

대략적 비용수익의 22%

배당소득세

대략적 비용15.4%

그래서 뭘 하면 되나?

✅

핵심 판단 기준

"부동산 vs 주식"은 양자택일이 아닙니다. 내 집 마련은 투자가 아니라 주거 안정입니다. 주거용 1채 + 여유자금 주식투자가 가장 현실적인 조합입니다.
소액이라면 주식이 유리합니다. 부동산은 최소 수억이 필요하지만, 주식은 1만원부터 시작할 수 있습니다.
레버리지는 양날의 검입니다. 대출로 수익률이 올라가지만, 하락할 때도 손실이 증폭됩니다.
수익률 차이보다 유동성 차이가 중요합니다. 급하게 돈이 필요할 때 아파트는 몇 달 걸리지만, 주식은 당일 현금화됩니다.

결론

🏠

부동산과 주식의 장기 수익률은 거의 비슷합니다. "부동산이 무조건 이긴다"는 레버리지 착시입니다. 핵심은 어느 쪽이 더 나으냐가 아니라, 자신의 상황에 맞는 자산배분입니다. 내 집 마련 + 여유자금 주식투자가 대부분의 한국인에게 가장 현실적인 전략입니다.

부동산 vs 주식, 장기 수익률 승자는?