L16. 대체투자와 리츠의 역할
📌 이 강의는 투자 상품을 깊이 이해하기 위한 심화 개념을 다룹니다.
대체투자와 리츠의 역할
주식과 채권만으로 충분한가?
전통적으로 투자는 주식과 채권의 조합이었습니다. 하지만 대체투자를 추가하면 분산 효과가 높아지고 안정성이 개선됩니다.
"주식과 채권 사이에 리츠가 있다."
이 강의에서는 대체투자의 종류와 리츠의 포트폴리오 역할을 배웁니다.
1. 대체투자 알아보기
대체투자 가이드
리츠와 함께 고려할 대체투자 옵션
리츠의 위치
리츠는 유동성이 높고 소액 투자가 가능한 유일한 부동산 대체투자입니다. 사모 부동산보다 접근성이 좋고, 원자재보다 배당 수익이 있습니다. 분산 투자의 핵심 자산으로 포트폴리오에 포함을 고려해보세요.
2. 대체투자란?
정의
**대체투자(Alternative Investment)**는 주식, 채권 같은 전통 자산이 아닌 자산에 투자하는 것입니다.
예시
유동성
상관관계
접근성
대체투자의 종류
부동산
리츠, 사모펀드
인프라
도로, 공항, 에너지
원자재
금, 은, 원유
사모펀드
PE, VC
헤지펀드
절대수익 추구
실물 자산
미술품, 와인
3. 리츠의 특별한 위치
리츠 vs 다른 대체투자
유동성
최소 투자
배당
투명성
상관관계
리츠가 특별한 이유:
- ▸1. 유일한 상장 부동산
- ▸다른 부동산 투자는 비상장/사모
- ▸리츠는 주식처럼 자유롭게 거래
- ▸2. 소액 접근 가능
- ▸사모 부동산: 최소 1억원+
- ▸리츠: 수만원부터 가능
- ▸3. 정기 배당
- ▸원자재: 배당 없음
- ▸PE: 배당 불규칙
- ▸리츠: 분기/반기 정기 배당
결론: 리츠는 '상장된 부동산'으로, 대체투자의 장점과 주식의 편의성을 동시에 제공
4. 포트폴리오에서 리츠의 역할
자산 배분 모델
주식
채권
리츠
기타 대체
리츠 포함 효과
분산 효과
상관관계 낮춤
인컴 확보
정기 배당
인플레 헤지
실물 자산
성장 + 배당
주식과 채권 사이
백테스트 결과 (가정):
- ▸전통 60/40 (주식 60%, 채권 40%):
- ▸연평균 수익률: 7%
- ▸변동성: 12%
- ▸최대 낙폭: -30%
- ▸대체투자 포함 (주식 50%, 채권 30%, 리츠 10%, 금 10%):
- ▸연평균 수익률: 7.2%
- ▸변동성: 10%
- ▸최대 낙폭: -24%
결과: 비슷한 수익률에서 변동성과 최대 낙폭 감소
5. 리츠와 다른 자산의 상관관계
상관계수 이해
상관계수는 -1 ~ +1 사이 값으로, 두 자산이 얼마나 함께 움직이는지를 보여줍니다.
주식 vs 채권
주식 vs 리츠
채권 vs 리츠
주식 vs 금
리츠 vs 인프라
2022년 금리 상승기:
- ▸미국 주식 (S&P 500): -19%
- ▸미국 채권: -13%
- ▸미국 리츠 (VNQ): -26%
- ▸금: 0%
- ▸해석:
- ▸금리 상승 시 주식/채권/리츠 모두 하락
- ▸금만 방어
- ▸리츠는 금리에 민감하여 주식보다 더 하락
교훈: 금리 상승기에는 리츠의 분산 효과 제한적. 금이나 현금도 함께 보유하는 것이 좋음
6. 리츠의 적정 비중
권장 비중
공격적
균형형
보수적
은퇴자
비중 조절 요소
금리 환경
금리 상승 시 축소
부동산 직접 보유
내 집이 있다면
인컴 필요
배당 필요 시 확대
시장 상황
밸류에이션 확인
7. 실전 자산 배분 예시
30대 직장인 (공격형)
- ▸자산 배분:
- ▸국내 주식: 30%
- ▸미국 주식: 35%
- ▸채권: 15%
- ▸리츠: 10%
- ▸금/현금: 10%
- ▸리츠 내 구성:
- ▸미국 리츠 ETF (VNQ): 6%
- ▸국내 리츠: 4%
특징: 성장 자산 중심, 리츠는 분산 목적
50대 은퇴 준비 (균형형)
- ▸자산 배분:
- ▸국내 주식: 20%
- ▸미국 주식: 20%
- ▸채권: 30%
- ▸리츠: 15%
- ▸금/현금: 15%
- ▸리츠 내 구성:
- ▸국내 고배당 리츠: 8%
- ▸인프라 펀드: 4%
- ▸미국 리츠 ETF: 3%
특징: 안정성과 인컴 균형, 리츠 비중 높임
핵심 용어 정리
대체투자
주식/채권 외 자산. 부동산, 원자재, PE 등
상관계수
두 자산이 함께 움직이는 정도 (-1 ~ +1)
60/40 포트폴리오
전통적인 주식 60%, 채권 40% 배분
인플레 헤지
인플레이션으로부터 자산 가치 보호
정리하며
오늘 배운 핵심
-
대체투자: 주식/채권 외 부동산, 원자재, PE 등
-
리츠의 위치: 유동성 높은 유일한 상장 부동산
-
포트폴리오 역할: 분산, 인컴, 인플레 헤지
-
적정 비중: 5-25% (투자자 유형별)
-
주의점: 금리 민감, 주식과 어느 정도 동조
시리즈 마무리
부동산과 리츠 코스를 마치며
16개 강의를 통해 배운 내용:
-
부동산 시장: 시장 구조, 가격 결정, 사이클
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직접 투자: 청약, 주택 구매, 대출, 세금
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리츠 기초: 개념, 섹터, 분석 방법
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리츠 실전: 국내/해외 리츠, ETF, 포트폴리오
다음 단계: 실제 리츠 투자를 시작해보세요. 소액으로 ETF부터 시작하고, 경험을 쌓으며 개별 리츠로 확장하는 것을 추천합니다.
최종 생각해보기
-
당신의 포트폴리오에서 리츠의 적정 비중은 얼마일까요?
-
직접 부동산과 리츠 중 어느 것이 당신에게 맞을까요?
-
국내 리츠와 해외 리츠를 어떤 비율로 가져갈까요?
-
첫 리츠 투자로 어떤 종목/ETF를 선택하시겠습니까?
📘 관련 용어
💡 이제 경제 뉴스를 볼 준비가 되었습니다. 앞으로 뉴스를 읽을 때 '왜 이런 움직임이 나왔는지'를 이 강의에서 배운 기준으로 살펴보세요.