L16. 대체투자와 리츠의 역할

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대체투자와 리츠의 역할

주식과 채권만으로 충분한가?

전통적으로 투자는 주식과 채권의 조합이었습니다. 하지만 대체투자를 추가하면 분산 효과가 높아지고 안정성이 개선됩니다.

"주식과 채권 사이에 리츠가 있다."

이 강의에서는 대체투자의 종류와 리츠의 포트폴리오 역할을 배웁니다.

1. 대체투자 알아보기

🎯

대체투자 가이드

리츠와 함께 고려할 대체투자 옵션

💡

리츠의 위치

리츠는 유동성이 높고 소액 투자가 가능한 유일한 부동산 대체투자입니다. 사모 부동산보다 접근성이 좋고, 원자재보다 배당 수익이 있습니다. 분산 투자의 핵심 자산으로 포트폴리오에 포함을 고려해보세요.

2. 대체투자란?

정의

**대체투자(Alternative Investment)**는 주식, 채권 같은 전통 자산이 아닌 자산에 투자하는 것입니다.

예시

전통 자산주식, 채권
대체투자부동산, 원자재, PE, 헤지펀드

유동성

전통 자산높음
대체투자대체로 낮음

상관관계

전통 자산서로 연관
대체투자주식/채권과 낮은 상관

접근성

전통 자산누구나 가능
대체투자일부 제한적

대체투자의 종류

🏢

부동산

리츠, 사모펀드

실물 부동산에 직접/간접 투자
🛣️

인프라

도로, 공항, 에너지

필수 시설에 투자
🥇

원자재

금, 은, 원유

실물 자산 직접 투자
💼

사모펀드

PE, VC

비상장 기업 투자
🎯

헤지펀드

절대수익 추구

다양한 전략 펀드
🖼️

실물 자산

미술품, 와인

수집품 투자

3. 리츠의 특별한 위치

리츠 vs 다른 대체투자

유동성

리츠매우 높음
사모 부동산매우 낮음
원자재높음
PE매우 낮음

최소 투자

리츠수만원
사모 부동산1억원+
원자재수만원
PE3억원+

배당

리츠정기 배당
사모 부동산불규칙
원자재없음
PE없음

투명성

리츠높음 (상장)
사모 부동산낮음
원자재높음
PE낮음

상관관계

리츠중간
사모 부동산낮음
원자재낮음
PE낮음
▼

리츠가 특별한 이유:

  • ▸1. 유일한 상장 부동산
  • ▸다른 부동산 투자는 비상장/사모
  • ▸리츠는 주식처럼 자유롭게 거래
  • ▸2. 소액 접근 가능
  • ▸사모 부동산: 최소 1억원+
  • ▸리츠: 수만원부터 가능
  • ▸3. 정기 배당
  • ▸원자재: 배당 없음
  • ▸PE: 배당 불규칙
  • ▸리츠: 분기/반기 정기 배당

결론: 리츠는 '상장된 부동산'으로, 대체투자의 장점과 주식의 편의성을 동시에 제공

관련 개념:#리츠#대체투자#유동성
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

4. 포트폴리오에서 리츠의 역할

자산 배분 모델

주식

전통 60/4060%
대체투자 포함50%

채권

전통 60/4040%
대체투자 포함30%

리츠

전통 60/400%
대체투자 포함10%

기타 대체

전통 60/400%
대체투자 포함10%

리츠 포함 효과

📊

분산 효과

상관관계 낮춤

주식, 채권과 다른 움직임으로 전체 변동성 감소
💵

인컴 확보

정기 배당

채권 이자 + 리츠 배당으로 현금흐름 다각화
🛡️

인플레 헤지

실물 자산

부동산 가치와 임대료는 인플레와 함께 상승 경향
📈

성장 + 배당

주식과 채권 사이

주식의 성장성 + 채권의 인컴 특성 보유
▼

백테스트 결과 (가정):

  • ▸전통 60/40 (주식 60%, 채권 40%):
  • ▸연평균 수익률: 7%
  • ▸변동성: 12%
  • ▸최대 낙폭: -30%
  • ▸대체투자 포함 (주식 50%, 채권 30%, 리츠 10%, 금 10%):
  • ▸연평균 수익률: 7.2%
  • ▸변동성: 10%
  • ▸최대 낙폭: -24%

결과: 비슷한 수익률에서 변동성과 최대 낙폭 감소

관련 개념:#분산투자#변동성#백테스트
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

5. 리츠와 다른 자산의 상관관계

상관계수 이해

상관계수는 -1 ~ +1 사이 값으로, 두 자산이 얼마나 함께 움직이는지를 보여줍니다.

주식 vs 채권

상관계수-0.2 ~ 0.3
의미낮은 상관 (분산 효과)

주식 vs 리츠

상관계수0.5 ~ 0.7
의미중간 상관

채권 vs 리츠

상관계수0.2 ~ 0.4
의미낮은 상관

주식 vs 금

상관계수0 ~ 0.2
의미낮은 상관

리츠 vs 인프라

상관계수0.6 ~ 0.8
의미높은 상관
▼

2022년 금리 상승기:

  • ▸미국 주식 (S&P 500): -19%
  • ▸미국 채권: -13%
  • ▸미국 리츠 (VNQ): -26%
  • ▸금: 0%
  • ▸해석:
  • ▸금리 상승 시 주식/채권/리츠 모두 하락
  • ▸금만 방어
  • ▸리츠는 금리에 민감하여 주식보다 더 하락

교훈: 금리 상승기에는 리츠의 분산 효과 제한적. 금이나 현금도 함께 보유하는 것이 좋음

관련 개념:#상관관계#금리#분산투자
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

6. 리츠의 적정 비중

권장 비중

공격적

리츠 비중5-10%
이유성장 자산 중심, 리츠는 보조

균형형

리츠 비중10-15%
이유분산 효과와 인컴 확보

보수적

리츠 비중15-20%
이유인컴 중시, 리츠 비중 높임

은퇴자

리츠 비중20-25%
이유배당 현금흐름 최대화

비중 조절 요소

📈

금리 환경

금리 상승 시 축소

금리 상승기에는 리츠 비중 줄이기 고려
🏠

부동산 직접 보유

내 집이 있다면

부동산 노출이 크면 리츠 비중 낮추기
💵

인컴 필요

배당 필요 시 확대

정기 현금흐름 필요하면 비중 높이기
📊

시장 상황

밸류에이션 확인

P/NAV 높으면 비중 축소 고려

7. 실전 자산 배분 예시

30대 직장인 (공격형)

▼
  • ▸자산 배분:
  • ▸국내 주식: 30%
  • ▸미국 주식: 35%
  • ▸채권: 15%
  • ▸리츠: 10%
  • ▸금/현금: 10%
  • ▸리츠 내 구성:
  • ▸미국 리츠 ETF (VNQ): 6%
  • ▸국내 리츠: 4%

특징: 성장 자산 중심, 리츠는 분산 목적

관련 개념:#자산배분#공격형#30대
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

50대 은퇴 준비 (균형형)

▼
  • ▸자산 배분:
  • ▸국내 주식: 20%
  • ▸미국 주식: 20%
  • ▸채권: 30%
  • ▸리츠: 15%
  • ▸금/현금: 15%
  • ▸리츠 내 구성:
  • ▸국내 고배당 리츠: 8%
  • ▸인프라 펀드: 4%
  • ▸미국 리츠 ETF: 3%

특징: 안정성과 인컴 균형, 리츠 비중 높임

관련 개념:#자산배분#균형형#은퇴준비
이 사례를 통해 경제 개념을 실생활에서 발견할 수 있습니다

핵심 용어 정리

🌐

대체투자

주식/채권 외 자산. 부동산, 원자재, PE 등

📊

상관계수

두 자산이 함께 움직이는 정도 (-1 ~ +1)

⚖️

60/40 포트폴리오

전통적인 주식 60%, 채권 40% 배분

🛡️

인플레 헤지

인플레이션으로부터 자산 가치 보호

정리하며

오늘 배운 핵심

  1. 대체투자: 주식/채권 외 부동산, 원자재, PE 등

  2. 리츠의 위치: 유동성 높은 유일한 상장 부동산

  3. 포트폴리오 역할: 분산, 인컴, 인플레 헤지

  4. 적정 비중: 5-25% (투자자 유형별)

  5. 주의점: 금리 민감, 주식과 어느 정도 동조

시리즈 마무리

부동산과 리츠 코스를 마치며

16개 강의를 통해 배운 내용:

  1. 부동산 시장: 시장 구조, 가격 결정, 사이클

  2. 직접 투자: 청약, 주택 구매, 대출, 세금

  3. 리츠 기초: 개념, 섹터, 분석 방법

  4. 리츠 실전: 국내/해외 리츠, ETF, 포트폴리오

다음 단계: 실제 리츠 투자를 시작해보세요. 소액으로 ETF부터 시작하고, 경험을 쌓으며 개별 리츠로 확장하는 것을 추천합니다.

최종 생각해보기

  1. 당신의 포트폴리오에서 리츠의 적정 비중은 얼마일까요?

  2. 직접 부동산과 리츠 중 어느 것이 당신에게 맞을까요?

  3. 국내 리츠와 해외 리츠를 어떤 비율로 가져갈까요?

  4. 첫 리츠 투자로 어떤 종목/ETF를 선택하시겠습니까?

학습 확인 퀴즈

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